都市においては、土地の利用方法は住居、商業、工業と様々です。土地利用の仕方を同じようなもので揃えると、それぞれにあった環境が守られ、効率的な活動を行うことができます。その一方、利用の仕方がバラバラだと、互いの生活環境や業務の利便が悪くなります。周りが閑静な住宅街なのに１軒だけ大きな工場があったら働く人も住む人も居心地が良くないですよね。パチンコ店などがあっても同じような問題が出るでしょう。
そこで、都市計画を立てる上では、いくつかの段階に分かれて計画を立てていきます。
１ まず都市計画区域と都市計画区域外、準都市計画区域に分けます。
２ 都市計画区域を、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域に分けます。
３ 市街化区域を、住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分します。これを「用途地域」と言います。（準都市計画区域や非線引き区域にも用途地域を定めることがあります）
用途地域は13種類ありますが、何か事業を行う際に、これを見落として申請すると不許可になるという点は気を付けないといけません。帯広市の場合は下の画像です。
旅館業ですと、市街化区域内で旅館業を営もうとするなら、第一種住居地域・ 第二種住居地域・ 準住居地域・ 近隣商業地域・ 商業地域・ 準工業地域では営むことができますが、それ以外の用途地域では認められません。
貨物運送業の場合は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域（床面積1,500㎡を超えるもの、1,500㎡以下で3階以上の建築物）、第一種住居地域（床面積3,000㎡を超えるもの）には営業所を置くことができません。
この辺りは、不動産に詳しい方ならご存じの方も多いかと思います。
また、用途地域以外にも、地区計画などで利用の仕方を制限することもあります。逆に例外として認められるものもあります。例えば、第一種低層住居専用地域では、原則として飲食業は認められませんが、居宅兼店舗の物件で、居宅の利用部分が1/2以上＆店舗の利用が50㎡以下なら飲食業を営むことができます。但しアルコールの提供は不可、といった条件が付くこともあります。
こういった細かな点は、専門家でないとなかなか分かりません。用途地域や地区計画は、丁目や番地で区切られているわけではありませんので、極端な話、隣の家が飲食店だからといって、自分ができるとは限らないということにも注意が必要です。
我々でも、ご依頼を受けた際には、役場の都市計画課（都市開発課）に行って、担当者と用途地域や地区計画を図面上で確認してから書類作成などの手続きに入ります。そこで引っかかるとその先は全て無駄な作業になってしまいますので、当然と言えば当然ですね。
貨物や旅客運送業の許可の場合、営業所と休憩所、さらに車両の保管場所それぞれに用途地域の制限があったりします。普通に使う分には車庫証明が取れる物件でも、運送業のトラックの車庫としては使えないということもしばしばあります。道路の幅員証明も合わせて、かなり神経を使うところです。
事業計画を進める上で、許可取得でつまづくと、その後の資金計画に悪影響を及ぼしますので、こういった用途地域の制限などがあるビジネスをお考えの方は、行政書士にご依頼なさる方が確実です。
＊アイキャッチ画像は習志野市HPからお借りしました
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