農地や再送放牧地を売買、贈与、賃貸借する場合は、農地法第３条に基づく農業委員会の許可（3条許可などと言われます）が必要です。これは国家政策上の規制で、農業が、食糧生産という国民の生活の根本を支える事業であることから、長期的視野から一定の規制をしないと支障をきたすからです。良い農地は一朝一夕に出来上がるものではなく、土壌や用水の改良などを行っていくため、安易な権利譲渡は認めない、ということですね。
それ以外にも、農業経営基盤強化促進法に基づく売買や貸借も可能です。どちらが良いかは農業委員会との協議で決めていくことになるかと思います。
3条許可を得る場合、一定の許可要件があります。農地法が改正され、下限面積が撤廃されましたが、帯広市の場合、その地域特性から、下限経営面積が2ha以上（2町＝20反）あることが依然として必要です。また、それ以外に下記の要件があります。
(1) 全部効率利用要件
今回の申請農地を含め、所有している農地または借りている農地のすべてを効率的に耕作すること
(2) 農作業常時従事要件
法人の場合は、農業生産法人の要件を満たすこと（農業生産法人要件）
申請者又は世帯員等が農作業に常時従事すること（農作業常時従事要件）
(3) 地域との調和要件
今回の申請農地の周辺の農地利用に影響を与えないこと（「影響」とは、取得後において、行う耕作の内容及び農地の位置や規模からみて、農地の集団化、農作業の効率化その他周辺の地域における農地等の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがあるかどうかと解されています）
この農地法3条許可申請にかかわる書類作成や提出は行政書士業務ですが、不動産の権利移転でもありますから、所有権者が変わる場合は、第三者への対抗要件という点で、所有権移転登記が必要になります。この所有権移転登記は司法書士さんの業務ですので、この時点で行政書士と司法書士の連携が必要になります。
また、既に農地として使われており、農業委員会では農地として把握しているけれど、法務局で管轄している地目自体は、畑ではなく雑種地や原野になっていることもあります。この場合、「地目変更登記」が必要になります。あるいは、1つの区画を分筆して2つに分けて譲渡する場合は「測量」と「分筆登記」が必要になります。こちらの「地目変更」「分筆」の登記と測量は、土地家屋調査士さんの業務になります。3つの士業の連携ということになりますね。
加えて、土地の贈与などで権利が移転する場合は、贈与税の申告や相続時精算課税制度の選択届などが必要になりますが、こちらは税理士さんのお仕事ということになります。
全ての資格を持っている超人ももちろんいらっしゃいますが、そう多くはないので、いずれかの資格の士業を窓口とするケースが圧倒的に多くなります。ただし、当地でも時々ありますが、資格を有さない測量コンサルタントなどが申請を代行するというのは違法行為ですので注意が必要です。
農地の権利移転の場合、所有権移転登記も分筆登記も、3条許可がおりなければやっても意味がありませんので、まず許可取得ということで、行政書士が窓口になることが多いようには思います。
なお、農地を転用して宅地にする場合は農地法第4条の許可、権利を移転したり賃借したりしてから農地転用して宅地にする場合などは農地法第5条の許可が必要になります。
また、転用を考えている土地が農業振興地域の農用地に指定されている場合は、その除外申請をしなければなりません。この「農振除外申請」は、農地法第4、5条の許可とは別の手続きになります。これらについても行政書士業務ということになり、他の資格では行うことができません。
もともと行政書士は、業務において、他士業の先生方と連携する機会が非常に多いので、そういう他士業との連携という意味でも適任です。ですので、3条許可だけでなく、農地転用などの農地法の4条、5条に基づく許可申請、農振除外申請をお考えの場合は、まず行政書士にご相談いただくのが最適かと思います。
十勝管内全域への出張対応も承っております。出張対応でも、ご依頼いただく場合は相談料や出張費は発生しませんが、ご依頼に至らない場合は、交通費を含む相談料をいただくことがあります。
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